Hypothekenrechner
Ein Immobilienkredit ist das bedeutendste langfristige Darlehen, das die meisten Menschen aufnehmen werden. Dieser Rechner zeigt die vollständigen monatlichen Kosten: Tilgung und Zinsen, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, PMI (wenn LTV > 80 %) und Hausgeld. Geben Sie Sondertilgungen ein, um zu sehen, wie viel Zinsen Sie sparen und wann das Darlehen getilgt ist.
Sondertilgungen (optional)
Jährliche Steigerungen (%)
Monatliche Gesamtrate
Finanzierungsbetrag
Eigenkapital
Gesamtrückzahlung (T+Z)
Gesamtzinsen
Gesamtkosten
Berechnung nach dem Annuitätenprinzip. Steuern, Versicherungen, Hausgeld und sonstige Kosten sind Schätzwerte.
Tilgungsplan
| Zeitraum | Zinsen | Tilgung | Restschuld | |
|---|---|---|---|---|
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So funktioniert es
Der Finanzierungsbetrag ist: Immobilienwert − Eigenkapital. Die monatliche Tilgungs- und Zinsrate wird nach der Annuitätenformel berechnet: PMT = P × r / (1 − (1+r)^−n). Das PMI endet, wenn der Restbetrag 80 % des Immobilienwerts unterschreitet. Monatliche oder einmalige Sondertilgungen reduzieren das Restkapital und verkürzen die tatsächliche Laufzeit.
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Preguntas frecuentes
- Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilienfinanzierung?
- Die meisten Banken empfehlen mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital, um PMI zu vermeiden. Einige Programme erlauben weniger (3–5 %), aber dann fallen Zusatzversicherungen an, bis der LTV 80 % unterschreitet. Mehr Eigenkapital senkt die Monatsrate und die Gesamtzinsen.
- Was ist PMI und wann ist es erforderlich?
- PMI (Private Mortgage Insurance) schützt den Kreditgeber bei Zahlungsausfall. Es wird verlangt, wenn der LTV 80 % übersteigt. Die Kosten liegen typischerweise bei 0,3 %–1,5 % des Darlehensbetrags pro Jahr. Sie können die Kündigung des PMI beantragen, sobald der Restbetrag 80 % des ursprünglichen Immobilienwerts unterschreitet.
- Lohnen sich Sondertilgungen?
- Ja, Sondertilgungen werden direkt vom Restkapital abgezogen und reduzieren so die Restschuld schneller. Das verkürzt die Laufzeit und kann zehntausende Euro Zinsen sparen. Zum Beispiel kann eine monatliche Sondertilgung von 200 € bei einem 300.000-€-Darlehen über 30 Jahre die Laufzeit um mehr als 5 Jahre verkürzen.
- Was ist der Beleihungsauslauf (LTV)?
- Er gibt das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Immobilienwert in Prozent an. Kaufen Sie eine Immobilie für 300.000 € mit 60.000 € Eigenkapital, beträgt der LTV 80 %. Banken verlangen in der Regel PMI, wenn der LTV 80 % übersteigt.
- Welche weiteren monatlichen Kosten entstehen neben Tilgung und Zinsen?
- Die häufigsten laufenden Kosten sind: Grundsteuer (je nach Region 1–2 % jährlich), Wohngebäudeversicherung (50–200 $/Monat), PMI bei LTV > 80 %, Hausgeld und sonstige Instandhaltungskosten. Hinzu kommen einmalige Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, ggf. Maklerprovision und Bearbeitungsgebühren — typischerweise 10–15 % des Kaufpreises.