Calcolatore di Mutuo
Un mutuo è il prestito a lungo termine più importante che la maggior parte delle persone contrarrà nella vita. Questo calcolatore mostra il costo mensile completo: capitale e interessi, imposta sull'immobile, assicurazione casa, PMI (assicurazione ipotecaria privata quando l'LTV supera l'80%) e spese condominiali, così puoi vedere il costo reale della casa. Aggiungi pagamenti extra per scoprire quanto puoi risparmiare in interessi e con quanto anticipo puoi estinguere il mutuo.
Pagamenti extra (opzionale)
Aumenti annuali (%)
Rata mensile totale
Importo finanziato
Anticipo
Totale da pagare (C+I)
Interessi totali
Totali accumulati
Calcolo basato sul sistema di rata fissa (ammortamento alla francese). Imposte, assicurazioni, condominio e altre spese sono stime che possono variare.
Piano di ammortamento
| Periodo | Interessi | Capitale | Saldo residuo | |
|---|---|---|---|---|
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Come funziona
L'importo finanziato è: valore dell'immobile − anticipo. La rata di capitale + interessi si calcola con la formula dell'ammortamento alla francese: PMT = P × r / (1 − (1+r)^−n). A quella rata si aggiungono l'imposta mensile (valore × % annua / 12), l'assicurazione casa, il PMI (solo se LTV > 80%) e le spese condominiali. I pagamenti extra riducono in anticipo il capitale residuo, accorciando la durata e il totale degli interessi.
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Preguntas frecuentes
- Quanto dovrebbe essere l'anticipo di un mutuo?
- La maggior parte delle banche richiede un anticipo minimo del 20% del valore dell'immobile per evitare il PMI. Alcuni programmi consentono anticipi inferiori (3–5%), ma dovrai pagare l'assicurazione ipotecaria finché il capitale non raggiunge il 20%. Un anticipo maggiore riduce la rata mensile e il totale degli interessi pagati.
- Che cos'è il PMI e quando si paga?
- Il PMI (Private Mortgage Insurance, assicurazione ipotecaria privata) è un'assicurazione che tutela la banca nel caso in cui non riesci a pagare il mutuo. È richiesto quando l'LTV supera l'80%. In genere costa tra lo 0,3% e l'1,5% annuo dell'importo del prestito. Puoi eliminarlo quando il saldo del mutuo scende all'80% del valore originale dell'immobile.
- Conviene fare pagamenti extra sul mutuo?
- Sì, i pagamenti extra si applicano direttamente al capitale, riducendo il saldo più rapidamente. Questo accorcia la durata del mutuo e può farti risparmiare decine di migliaia di euro in interessi. Per esempio, pagare 200 € extra al mese su un mutuo di 300.000 € al 4% a 30 anni può ridurre la durata di oltre 5 anni.
- Che cos'è l'LTV (Loan-to-Value)?
- È il rapporto tra l'importo del prestito e il valore dell'immobile, espresso in percentuale. Se acquisti una casa da 300.000 € con un anticipo di 60.000 €, l'LTV è dell'80%. Le banche generalmente richiedono il PMI quando l'LTV supera l'80%.
- Quali altri costi ha un mutuo oltre alla rata di capitale e interessi?
- I costi mensili ricorrenti più comuni sono: imposta sull'immobile (1–2% annuo), assicurazione casa (50–200 €/mese), PMI se l'LTV supera l'80%, spese condominiali e altre spese di manutenzione. Ci sono inoltre costi una tantum alla stipula: notaio, perizia, imposte di registro e spese di istruttoria, che possono sommare dal 2% al 10% del valore dell'immobile.