Calculadora de Plusvalía Municipal (España)
Esta calculadora estima la plusvalía municipal (el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) que pagás al vender, heredar o donar un inmueble urbano en España. Desde la reforma del RDL 26/2021 podés elegir el método que te resulte más ventajoso: el objetivo (sobre el valor catastral del suelo) o el real (sobre la ganancia efectiva). Introducí los datos de tu operación y la calculadora aplica ambos y te muestra por cuál pagás menos, usando los coeficientes máximos estatales vigentes en 2026.
Cuota a pagar (plusvalía)
Método aplicado:
No hubo incremento de valor (vendiste igual o por menos de lo que pagaste): la transmisión está exenta y no se paga plusvalía municipal. Conservá la documentación de compra y venta para acreditarlo.
Método objetivo
Método real
Años de tenencia
Coeficiente aplicado
Cálculo orientativo con los coeficientes máximos estatales (RDL 8/2023, vigentes en 2026 al no haberse convalidado las subidas previstas para 2025 y 2026). Cada ayuntamiento fija sus propios coeficientes y su tipo de gravamen dentro de esos máximos (tope estatal del 30 %), por lo que el importe real puede diferir. No sustituye la liquidación oficial de tu ayuntamiento ni el asesoramiento de un profesional.
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¿Cómo funciona?
Se calculan las dos bases y tributás por la menor. Método objetivo: valor catastral del suelo × el coeficiente que corresponde a los años de tenencia (tabla estatal del RDL 8/2023, vigente en 2026). Método real: la ganancia (precio de venta − precio de compra) multiplicada por el porcentaje que el suelo representa sobre el valor catastral total. A la base elegida (la más baja) se le aplica el tipo de gravamen de tu ayuntamiento, con un máximo estatal del 30 %. Si vendés por igual o menos de lo que pagaste, no hubo incremento de valor y la operación está exenta: no pagás nada.
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Preguntas frecuentes
- ¿Qué es la plusvalía municipal?
- Es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava el aumento de valor del suelo urbano desde que lo compraste hasta que lo transmitís (venta, herencia o donación). Lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble.
- ¿Cuáles son los dos métodos de cálculo?
- El objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia. El real aplica el tipo sobre la ganancia efectiva (venta menos compra), en la parte que corresponde al suelo. Desde el RDL 26/2021 podés elegir el que resulte más bajo; esta calculadora los compara por vos.
- ¿Qué pasa si vendo con pérdida?
- Si vendés por igual o menos de lo que pagaste no hubo incremento de valor, así que la operación está exenta y no pagás plusvalía. Debés declararlo igualmente al ayuntamiento y guardar las escrituras de compra y venta para acreditar la pérdida.
- ¿Qué coeficientes se aplican en 2026?
- Los coeficientes máximos estatales vigentes son los del RDL 8/2023 (aplicables desde 2024). Las actualizaciones previstas para 2025 (RDL 9/2024) y 2026 (RDL 16/2025) no fueron convalidadas por el Congreso, por lo que siguen vigentes esos valores. Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes iguales o inferiores.
- ¿Quién paga la plusvalía municipal?
- En una venta la paga quien vende (el transmitente). En una herencia o donación la paga quien recibe el inmueble. El tipo de gravamen lo fija cada ayuntamiento con un máximo estatal del 30 %, y hay un plazo para presentar la autoliquidación (30 días hábiles en ventas y donaciones, 6 meses prorrogables en herencias).