Calculadora de Financiamento Imobiliário
Um financiamento imobiliário é o empréstimo de longo prazo mais importante que a maioria das pessoas tomará em sua vida. Esta calculadora mostra o custo mensal completo: capital e juros, IPTU, seguro residencial, PMI (quando LTV supera 80%) e taxa de condomínio. Adicione pagamentos extras para ver quanto você pode economizar em juros e quando quita o financiamento.
Pagamentos extras (opcional)
Aumentos anuais (%)
Pagamento mensal total
Valor financiado
Entrada
Total a pagar (C+J)
Juros totais
Totais acumulados
Cálculo baseado no sistema de parcela fixa. Impostos, seguros, condomínio e outros gastos são estimativas e podem variar.
Tabela de amortização
| Período | Juros | Capital | Saldo restante | |
|---|---|---|---|---|
Publicidad
Ad
Como funciona
O valor financiado é: valor do imóvel − entrada. A parcela de capital + juros é calculada com a fórmula de amortização pelo sistema francês: PMT = P × r / (1 − (1+r)^−n). O PMI é cancelado quando o saldo devedor cai para 80% do valor do imóvel. Pagamentos extras mensais ou únicos reduzem o saldo principal antecipadamente, encurtando o prazo e reduzindo os juros totais.
Publicidad
Ad
Preguntas frecuentes
- Qual deve ser a entrada de um financiamento imobiliário?
- A maioria dos bancos exige no mínimo 20% do valor do imóvel como entrada para evitar o PMI. Alguns programas permitem entradas menores (3–5%), mas você pagará o seguro PMI até que o LTV caia para 80%. Uma entrada maior reduz a parcela mensal e o total de juros pagos.
- O que é PMI e quando é necessário?
- O PMI (Private Mortgage Insurance) protege o banco caso o mutuário não pague o financiamento. É exigido quando o LTV supera 80%. Geralmente custa entre 0,3% e 1,5% ao ano sobre o saldo devedor. Você pode solicitar o cancelamento quando o saldo cair a 80% do valor original do imóvel.
- Vale a pena fazer pagamentos extras no financiamento?
- Sim, os pagamentos extras são aplicados diretamente ao capital, reduzindo o saldo mais rapidamente. Isso encurta o prazo e pode economizar dezenas de milhares em juros. Por exemplo, pagar R$500 extras por mês pode reduzir um financiamento de 30 anos em mais de 5 anos.
- O que é LTV (Loan-to-Value)?
- É a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel, expressa em porcentagem. Se você compra um imóvel de R$500.000 com R$100.000 de entrada, o LTV é 80%. Os bancos geralmente exigem PMI quando o LTV supera 80%.
- Quais outros custos mensais devo considerar além do capital e dos juros?
- Os custos recorrentes mais comuns são: IPTU, seguro residencial (obrigatório), PMI se LTV > 80%, taxa de condomínio e outros gastos de manutenção. Além disso, há custos únicos na compra: ITBI, cartório, avaliação do imóvel e tarifas bancárias, que geralmente somam 3%–8% do valor do imóvel.