Hypotheken-Refinanzierungsrechner
Eine Hypothek zu refinanzieren bedeutet, Ihr aktuelles Darlehen durch ein neues zu ersetzen, meist um einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten und die Rate zu senken. Aber Refinanzieren ist nicht gratis: Es gibt Abschlusskosten (Gutachten, Gebühren, Rechtskosten), die im Voraus gezahlt werden. Die Schlüsselfrage ist nicht nur, wie stark Sie die Rate senken, sondern wie lange die monatliche Ersparnis braucht, um diese Kosten hereinzuholen: der Break-Even-Punkt. Dieser Rechner vergleicht Ihre aktuelle Rate mit der eines neuen Darlehens über dieselbe Restschuld und nennt Ihnen die monatliche Ersparnis und die Monate, bis die Abschlusskosten getilgt sind.
Neue Monatsrate
Aktuelle Rate:
Monatliche Ersparnis
Sie holen die Kosten herein in
Netto-Zinsersparnis
Grobe Schätzung. Sie vergleicht die aktuelle Rate mit der eines neuen Darlehens über dieselbe Restschuld und berechnet, in wie vielen Monaten die monatliche Ersparnis die Abschlusskosten deckt. Sie schließt Versicherungen, Steuern und Vorfälligkeitsentschädigungen aus und geht davon aus, dass Sie das Darlehen bis zum Ende behalten. Dies ist keine Finanzberatung.
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So funktioniert es
Zuerst wird Ihre aktuelle Rate aus der Restschuld, Ihrem geltenden Zinssatz und den verbleibenden Monaten mit der Standard-Tilgungsformel berechnet. Dann wird die Rate des neuen Darlehens berechnet: dieselbe Restschuld, der neue Zinssatz und die neue Laufzeit, die Sie wählen. Die Differenz der beiden Raten ist Ihre monatliche Ersparnis. Die entscheidende Zahl ist der Break-Even: Sie teilen die Abschlusskosten durch diese monatliche Ersparnis und erhalten, nach wie vielen Monaten das neue Darlehen Ihnen wirklich Geld spart. Planen Sie, vor diesem Punkt zu verkaufen oder umzuziehen, lohnt sich das Refinanzieren nicht; bleiben Sie länger, ist jeder Monat nach dem Break-Even Nettoersparnis. Beachten Sie, dass eine längere Laufzeit die Rate senkt, aber die insgesamt gezahlten Zinsen erhöhen kann, selbst bei niedrigerem Zinssatz.
Wann sich Refinanzieren lohnt und wann nicht
Die klassische Regel „refinanziere, wenn der Zins um mindestens einen Punkt fällt" ist nur ein Anhaltspunkt: Was wirklich entscheidet, ist Ihr Break-Even im Verhältnis dazu, wie lange Sie Haus und Darlehen behalten. Das sind die Faktoren, die den Ausschlag geben:
| Faktor | Refinanzieren lohnt sich | Lohnt sich nicht |
|---|---|---|
| Zinsrückgang | Sie senken 0,75–1 Punkt oder mehr | Der Rückgang ist minimal (unter 0,5 Punkt) |
| Zeit im Haus | Sie bleiben länger als der Break-Even | Sie planen zu verkaufen, bevor die Kosten hereinkommen |
| Abschlusskosten | Sie sind niedrig oder die Ersparnis deckt sie schnell | Sie sind hoch und verlängern den Break-Even stark |
| Laufzeit | Sie behalten oder verkürzen die Restlaufzeit | Sie starten neu über 30 Jahre und zahlen mehr Gesamtzins |
Eine niedrigere Rate ist nicht immer eine Ersparnis
Das ist die häufigste Refinanzierungsfalle. Bleiben Ihnen 22 Jahre Hypothek und refinanzieren Sie auf ein neues 30-Jahres-Darlehen, sinkt die Rate — teils durch den niedrigeren Zins, aber auch, weil Sie die Schuld um acht Jahre strecken. Mit einer niedrigeren Rate über längere Zeit können Sie am Ende insgesamt mehr Zinsen zahlen, selbst wenn der Zins niedriger ist. Deshalb lohnt es sich, zwei Dinge zugleich zu betrachten: die monatliche Ersparnis (die Ihren Cashflow verbessert) und die über die Laufzeit gezahlten Gesamtzinsen (die die realen Kosten messen). Auf eine Laufzeit zu refinanzieren, die gleich oder kürzer ist als die verbliebene, ist der Weg, die Rate zu senken, ohne in diese Falle zu tappen. Ein Cash-out-Refinance, bei dem Sie zusätzlich Geld gegen den Hauswert entnehmen, erhöht die Restschuld und ändert diese Rechnung völlig.
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Preguntas frecuentes
- Was ist der Break-Even-Punkt?
- Es ist die Anzahl der Monate, die es dauert, die Abschlusskosten mit der monatlichen Ersparnis der neuen Rate hereinzuholen. Kostet Sie die Refinanzierung 6.000 USD und sparen Sie 250 USD im Monat, liegt der Break-Even bei 24 Monaten: Ab Monat 24 verdienen Sie wirklich Geld mit der Umschuldung. Vor diesem Punkt haben Sie noch nicht zurück, was Sie gezahlt haben.
- Wie stark muss der Zins fallen, damit es sich lohnt?
- Es gibt keine magische Zahl; die alte „ganzer Punkt"-Regel ist nur ein Anhaltspunkt. Wichtig ist, dass die monatliche Ersparnis die Kosten hereinholt, bevor Sie verkaufen oder erneut umschulden. Ein halber Punkt kann sich lohnen, wenn die Abschlusskosten niedrig sind und Sie viele Jahre bleiben; zwei Punkte lohnen sich womöglich nicht, wenn Sie nächstes Jahr umziehen wollen.
- Kann ich die Abschlusskosten in das neue Darlehen einrechnen?
- Ja, das nennt man „no-closing-cost refinance": Statt die Kosten im Voraus zu zahlen, werden sie zur neuen Restschuld addiert oder mit einem etwas höheren Zins ausgeglichen. Das senkt die Einstiegshürde, aber da Sie diese Kosten finanzieren, zahlen Sie Zinsen darauf und die echte Ersparnis ist geringer. Im Rechner können Sie das simulieren, indem Sie die Kosten zur Restschuld addieren.
- Setzt Refinanzieren die Laufzeit meiner Hypothek zurück?
- Das hängt von der gewählten Laufzeit ab. Blieben Ihnen 20 Jahre und Sie refinanzieren auf 30, dann ja, Sie setzen zurück und strecken die Schuld: die Rate sinkt, aber der Gesamtzins kann steigen. Refinanzieren Sie auf 20 Jahre oder weniger, behalten oder verkürzen Sie den Horizont. Deshalb lässt Sie der Rechner die neue Laufzeit wählen: gleiche gegen längere Laufzeit zu vergleichen zeigt die wahren Kosten des Streckens.
- Funktioniert der Rechner außerhalb der USA?
- Die Logik ist universell: Jede Festzinshypothek lässt sich refinanzieren und der Break-Even wird gleich berechnet. Die Beträge sind in Dollar, weil der Begriff „refinancing" und die Abschlusskosten typisch für den US-Markt sind, aber Sie können denselben Rechner mit den Zahlen Ihres Landes nutzen, indem Sie die Währung gedanklich tauschen; die Mechanik der monatlichen Ersparnis und des Break-Even ändert sich nicht.